Betriebs- und Heizkosten - Mieterverein Heidelberg

Der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten

Herzlich willkommen im Ratgeber-Bereich des Mietervereins Heidelberg. Die jährliche Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten ist für viele Mieterinnen und Mieter ein Buch mit sieben Siegeln. Doch gerade hier liegt großes Sparpotenzial, denn der Deutsche Mieterbund schätzt, dass fast jede zweite Abrechnung Fehler enthält. Mit diesem Ratgeber möchten wir Ihnen eine verständliche Grundlage geben, um Ihre Abrechnung selbst zu hinterfragen und die wichtigsten Punkte zu verstehen. Wenn Sie Klarheit benötigen oder eine Nachforderung vermeiden wollen, sind wir als Ihr lokaler Ansprechpartner in Heidelberg für Sie da

Verständlich erklärt

Umgangssprachlich werden alle zusätzlichen Kosten zur Kaltmiete als Nebenkosten bezeichnet. Rechtlich wird hier genauer differenziert.

Die Miete gliedert sich in die Kaltmiete und die Vorauszahlungen für die Nebenkosten.

Umlagefähigkeit ist entscheidend

Ein Großteil der Nebenkosten sind umlagefähige Betriebskosten. Welche dies genau sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Wichtig ist, dass diese Kosten im Mietvertrag als gesondert zu zahlende Positionen ausgewiesen sind. Andernfalls sind sie bereits mit der Miete abgegolten.

Achtung, nicht umlagefähig

Kosten wie Verwaltungskosten (etwa für den Verwalter oder die Erstellung der Abrechnung), Instandhaltungs- und Reparaturkosten (z.B. für eine defekte Heizung oder den Austausch von Fenstern) müssen Sie grundsätzlich nicht zahlen. Sie dürfen auch nicht über eine Pauschale umgelegt werden.

Die 17 Positionen der Betriebskostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet 17 Arten von Kosten auf, die als umlagefähig gelten. Hier ein Überblick über die wichtigsten Punkte:

Wasser/Entwässerung

Hierzu zählen Wassergeld, Kosten für Wasserzähler, Ablesung und Entwässerung (Abwasser und Regenwasser)

Heizung und Warmwasser

Diese Kosten machen oft den größten Anteil aus. Sie werden nach der Heizkostenverordnung (HeizkV) abgerechnet und müssen zu einem Großteil verbrauchsabhängig verteilt werden.

Fahrstuhl

Umlagefähig sind Betriebsstrom und Wartung, nicht aber Reparaturen oder eine Notdienstpauschale. Eine Ausnahme ist, wenn der Aufzug die Wohnung gar nicht erreichen kann.

Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Hierzu gehören die kommunalen Gebühren für die Müllabfuhr sowie die Kosten für einen professionellen Winterdienst. Sperrmüll- oder Entrümpelungskosten sind nur umlagefähig, wenn sie regelmäßig anfallen.

Gebäudereinigung und Gartenpflege

Laufende Kosten für Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege sind umlagefähig. Einmalige Kosten, zum Beispiel für die Anschaffung eines Rasenmähers, dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Sonstige Betriebskosten

Kosten wie die Wartung von Feuerlöschern oder Rauchwarnmeldern können nur umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und konkret benannt sind. Ein pauschaler Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht aus und macht die Position unwirksam.

Kennen Sie alle Positionen der Betriebskostenabrechnung?

Die 17 Positionen in der Nebenkostenabrechnung analysiert

So überprüfen Sie Ihre Abrechnung: Fristen, Rechte und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Fristen
beachten

Der Vermieter muss Ihnen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Wenn der Vermieter diese Frist verpasst, kann er keine Nachzahlungen mehr fordern.

Überprüfung
auf formelle Fehler

Die Abrechnung muss klar, verständlich und nachvollziehbar sein. Sie muss die Gesamtkosten jeder Position, den angewandten Verteilerschlüssel und Ihre Vorauszahlungen ausweisen. Fehlen wesentliche Angaben, ist die Abrechnung formell unwirksam.

Das Recht
auf Belegeinsicht

Haben Sie Zweifel an der Höhe einzelner Posten, können Sie die Originalbelege beim Vermieter oder der Hausverwaltung einsehen. Dies beinhaltet auch Rechnungen, Verträge und die Verbrauchswerte der anderen Mieter. Der Vermieter darf dies nicht mit Verweis auf den Datenschutz verweigern.

Grundsatz
der Wirtschaftlichkeit

Ihr Vermieter ist verpflichtet, die Kosten nach einem wirtschaftlich vernünftigen Maß anzulegen. Sind die Kosten für eine Dienstleistung, zum Beispiel für den Hausmeister oder die Gebäudereinigung, deutlich überhöht, kann dies ein Verstoß gegen dieses Gebot sein. Bei einem starken Kostenanstieg gegenüber dem Vorjahr muss der Vermieter auf Nachfrage eine plausible Erklärung liefern.

Widerspruch einlegen!
Wie Sie bei Fehlern reagieren

Wenn Sie Fehler in Ihrer Abrechnung gefunden haben, ist es wichtig, dass Sie schriftlich Widerspruch einlegen. Hierbei müssen Sie die folgenden Punkte beachten:

Frist: Sie haben 12 Monate Zeit, Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen. Diese Frist beginnt, sobald Sie die Abrechnung erhalten haben.
Schriftform: Ihr Widerspruch muss schriftlich an Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung gerichtet sein.
Begründung: Nennen Sie in Ihrem Widerspruch die Punkte, die Sie für fehlerhaft halten, z.B. unzulässige Kostenpositionen oder einen falschen Verteilerschlüssel.
Vorauszahlungen: Zahlen Sie Ihre monatlichen Vorauszahlungen wie gewohnt weiter. Eine mögliche Nachzahlung können Sie jedoch zurückhalten.

Downloaden Sie unsere kostenlose Checkliste zum Thema Betriebskosten!

Der Betriebskostenspiegel – Ist Ihre Abrechnung wirklich fair?

Manchmal ist der Anstieg der Kosten in der Abrechnung nicht direkt offensichtlich. Eine gute Orientierung bietet hier der bundesweite Betriebskostenspiegel, der die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter und Jahr für bestimmte Kostenarten ausweist. Er hilft Ihnen dabei, einzuschätzen, ob die Kosten in Ihrer Abrechnung im angemessenen Rahmen liegen oder ob eine genauere Prüfung notwendig ist.

Heizkosten – Die teuerste Position in Ihrer Abrechnung

Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen oft den größten Anteil Ihrer Betriebskosten aus. Aus diesem Grund gibt es eine eigene gesetzliche Grundlage, die Heizkostenverordnung (HeizkV), die eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt. Dies soll sicherstellen, dass Sie nur für das zahlen, was Sie auch tatsächlich verbrauchen.

Mehr zu den Heizkosten

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest wird nach einem festen Schlüssel (meist Wohnfläche) verteilt.

Achtung bei Schätzungen

Wenn die Verbrauchswerte geschätzt werden, muss dies begründet sein. Falls keine Messgeräte (wie Heizkostenverteiler) vorhanden sind, haben Sie das Recht, die Abrechnung um 15 % zu kürzen.

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz

Seit 2023 wird die CO₂-Abgabe für die Gebäudeheizung nicht mehr allein von Mietern getragen. Je nach energetischem Zustand des Gebäudes muss sich der Vermieter an den Kosten beteiligen. Sofern diese Aufteilung in Ihrer Abrechnung nicht berücksichtigt wurde, sollten Sie Widerspruch einlegen.

Folgen Sie diesem Link zum CO2 Kostenaufteilungs-Rechner des Bundeswirtschaftsministeriums

Der Heizkostenspiegel

Um zu prüfen, ob Ihre Heizkosten im Rahmen liegen, können Sie Ihre Abrechnung mit dem bundesweiten Heizkostenspiegel vergleichen.

Heizkostenspiegel – Ihre Orientierung für faire Kosten

Der Heizspiegel ist ein wichtiges Instrument, das Transparenz schafft. Er gibt Auskunft über den durchschnittlichen Heizenergieverbrauch und die Heizkosten für zentralbeheizte Wohngebäude.

So wenden Sie den Heizspiegel an

Vergleichen Sie Ihre Heizkosten pro Quadratmeter mit den Durchschnittswerten. Liegen Ihre Kosten deutlich darüber, kann dies ein Hinweis auf überhöhte oder unwirtschaftliche Kosten sein.

Vorteile für alle

Der Heizspiegel hilft Mietern, überhöhte Kostenpositionen zu erkennen.

Für Wohnungssuchende bietet er eine realistische Einschätzung der zu erwartenden Gesamtwohnkosten.

Wichtig

Der Heizspiegel ist ein Orientierungs-, aber kein Rechtsinstrument. Abweichungen vom Durchschnitt bedeuten nicht automatisch, dass die Abrechnung falsch ist. Sie sind aber ein guter Anlass, die Belege genauer zu prüfen.

Downloaden Sie den kostenlosen Heizspiegel zum Thema Betriebskosten!

ZUM DOWNLOAD

Tipps zum richtigen Heizen und Lüften

Ein richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten ist nicht nur gut für die Umwelt und Ihren Geldbeutel, sondern beugt auch Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung vor

Stoßlüften statt Kipplüften

Kurzes und kräftiges Lüften mit weit geöffneten Fenstern ist wesentlich effektiver als ständiges Kipplüften. Die Dauer sollte im Winter mindestens 5 Minuten betragen.

Räume gleichmäßig heizen

Auch selten genutzte Räume, wie das Schlafzimmer, sollten so geheizt und belüftet werden, dass die Wände nicht zu kalt werden und sich kein Schimmel bildet

Möbel richtig platzieren

Lassen Sie einige Zentimeter Abstand zwischen Möbeln und kalten Außenwänden, um eine Luftzirkulation zu ermöglichen

Hilfsmittel nutzen

Ein Hygrometer hilft Ihnen, die Luftfeuchtigkeit und Temperatur in Ihrer Wohnung im Blick zu behalten. Ein gesundheitlich unbedenklicher Wert liegt zwischen 50 % und 60 % relativer Luftfeuchtigkeit

Heizkörper nicht verdecken

Stellen Sie Möbel nicht direkt vor die Heizung und hängen Sie keine langen Vorhänge davor. Dies kann bis zu 15 Prozent der Wärme blockieren und somit teuer werden

Widerspruch einlegen – Wie Sie bei Fehlern reagieren

Wie Ihnen der Mieterverein Heidelberg hilft

Nebenkostenabrechnungen sind oft komplex und schwer zu durchschauen. Unsere Fachexperten haben langjährige Erfahrung in der Prüfung von Abrechnungen und kennen die häufigsten Fallstricke.

Umfassende Prüfung

Wir überprüfen Ihre Abrechnung auf formelle und inhaltliche Fehler, von
der Umlagefähigkeit
einzelner Positionen bis hin
zur korrekten Anwendung des Verteilerschlüssels.

Rechtsberatung

Wir helfen Ihnen dabei, die Wirtschaftlichkeit Ihrer
Kosten zu hinterfragen
und im Falle von
Zweifeln eine Belegeinsicht beim Vermieter zu fordern.

Ihre Vorteile als Mitglied

Als Mitglied des Mietervereins erhalten Sie eine kostenlose und kompetente Rechtsberatung in allen Miet- und Wohnungsangelegenheiten. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte außergerichtlich durchzusetzen!

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