Kündigung - Mieterverein Heidelberg

Kündigung – Was Mieter in Heidelberg wissen sollten

Eine Kündigung der Wohnung stellt vieles auf den Kopf: Fristen, Formen, Gründe – und die Frage, welche Schritte jetzt sinnvoll sind. Dieser Ratgeber führt Sie sicher durch die wichtigsten Punkte: Was zählt als wirksame Kündigung? Welche Rechte haben Sie in Heidelberg und der Rhein-Neckar-Region? Wie reagieren Sie auf eine Vermieterkündigung – und was gilt, wenn Sie selbst kündigen möchten? Wir erklären das Mietrecht ohne Juristendeutsch, zeigen typische Fehlerquellen und geben Ihnen eine klare Schrittfolge an die Hand. Wo es regionale Aspekte gibt, ordnen wir ein. Für strittige Details oder Sonderfälle sind wir da: Der Mieterverein Heidelberg unterstützt Sie bei der Einordnung, beim Verfassen von Schreiben und – wenn nötig – beim Widerspruch.

Was bedeutet „Kündigung des Mietverhältnisses“?

Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Es gibt die „ordentliche“ Kündigung mit Frist und die „außerordentliche fristlose“ Kündigung bei wichtigem Grund.
Rechtsrahmen (vereinfacht, ohne Zitate): Das BGB regelt Form (§ 568), Fristen (§ 573c), ordentliche Vermieterkündigung bei berechtigtem Interesse (§ 573), erleichterte Kündigung in besonderen Konstellationen (§ 573a/b), fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543, § 569) sowie den Härtefall-Widerspruch (§§ 574 ff.).

Für Mieter:innen ist entscheidend: Eine Vermieterkündigung braucht immer einen zulässigen Grund und eine saubere Begründung. Eine Mieter:innenkündigung braucht keinen Grund, muss aber frist- und formgerecht zugehen. Unwirksame Form, zu kurze Fristen oder fehlende Begründungen sind häufige Stolpersteine – mit guten Chancen zur Abwehr.

Beispiel aus dem Alltag. Frau L. erhält eine Kündigung wegen „Eigenbedarf“ nach 12 Jahren Mietdauer. Das Schreiben enthält keinen konkreten Bedarfsträger und keine Darlegung, warum gerade diese Wohnung benötigt wird. Ergebnis: formell angreifbar; mit Beratung legt sie fristgerecht Widerspruch ein.

Arten der Kündigung

Ordentliche Kündigung (Mieter:in)

Immer 3 Monate. Gilt regelmäßig auch für Altverträge; abweichend nur, wenn individuell länger vereinbart wurde.

Ordentliche Kündigung (Vermieter)

Nur mit berechtigtem Interesse (z. B. Pflichtverletzung, Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung) und längeren Fristen: <5 Jahre = 3 Monate, ≥5 Jahre = 6 Monate, ≥8 Jahre = 9 Monate.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung

Bei wichtigem Grund – z. B. Zahlungsverzug über gesetzliche Schwellen; oft vorherige Abmahnung nötig (Ausnahmen bei Zahlungsverzug).

Wer die Bekämpfung zahlt, hängt an der Ursache: Liegt sie im Gebäude/Zustand (z. B. Undichtigkeiten, Schächte), spricht viel für die Vermieterseite. Geht der Befall eindeutig auf Mietgebrauch zurück (z. B. eingeschleppte Vorratsschädlinge durch Lagerung), kann eine Mieterhaftung in Betracht kommen. Viele Fälle sind Mischlagen; dokumentierte Kooperation hilft, Streit zu vermeiden. Manche Ratgeber nennen pauschale Zurechnungen zu „immer Vermieter“ oder „immer Mieter“. Das ist zu grob. Entscheidend ist der Einzelfall und die Beweislage.

Form, Fristen, Zugang – was in der Praxis wirklich zählt

Form

Kündigungen müssen schriftlich mit Original-Unterschrift erfolgen (§ 568 BGB). E-Mail, Fax oder WhatsApp genügen nicht. Alle Vertragsparteien müssen unterschreiben (alle Mieter:innen bzw. alle Vermieter:innen).

Zugang

Wirksam wird die Kündigung erst mit Zugang beim Gegenüber. Sicherer Zugangsnachweis: Einwurf-Einschreiben oder Bote mit Protokoll.

Kündigungstermin

Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats, damit die Frist zum Ende des übernächsten Monats läuft (§ 573c Abs. 1 BGB).

Typische Fehler

Falscher Adressat (Verwalter statt Vermieter), fehlende Unterschriften, falsche Fristberechnung (Feiertage/Werktage).

Reflexionsfragen

Habe ich den Zugang gerichtsfest dokumentiert? Sind wirklich alle Mietparteien unterschrieben? Ist der dritte Werktag eingehalten?

Kündigung durch Mieter:innen – plus Sonderkündigungen

Standardkündigung

Drei Monate Frist, keine Begründungspflicht. Renovierungsklauseln oder Schönheitsreparaturen ändern die Kündigungsfrist nicht.

Sonderkündigungen (Bei Mieterhöhung)

Sonderkündigungsrecht zum Zeitpunkt der Erhöhung (§ 561 BGB).

Sonderkündigungen (bei Modernisierungsankündigung)

Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt (§ 555e BGB).

Sonderkündigungen (Bei Staffel-/Indexmiete)

Sonderkündigungsrechte bestehen zu Erhöhungszeitpunkten (vgl. § 557a Abs. 3, § 557b Abs. 3 BGB).

Schritt 1:
Orientierung

Mietvertrag + Ankündigung/Mieterhöhung parat legen.

Schritt 2:
Frist berechnen

Zugangstag dokumentieren, Monats-/Werktagsregel beachten.

Schritt 3:
Schreiben erstellen

klare Erklärung „hiermit kündige ich…“, Termin angeben, Zugang sichern.

Schritt 4:
Nachbereitung

Übergabetermin, Zählerstände, Protokoll.

Kündigung durch Vermieter – Gründe & Grenzen

Berechtigtes Interesse (§ 573 BGB):

Eigenbedarf

für Vermieter:in, nahe Angehörige oder Haushaltsangehörige. Erfordert konkrete Darlegung, wer einzieht und warum gerade diese Wohnung.

Vertragsverletzungen

z. B. nachhaltige Störungen des Hausfriedens (ordentliche Kündigung mit Frist, fristlose nur bei gravierenden Fällen).

Wirtschaftliche Verwertung

nur eng begrenzt zulässig; bloße Gewinnmaximierung reicht nicht.

Grenzen/Schutz:

Härtefall-Widerspruch

möglich (§§ 574 ff.) – dazu unten.

Sperrfrist bei Umwandlung in Eigentum

kann Eigenbedarfskündigungen zeitweise ausschließen (§ 577a BGB).

Formfehler

fehlende/pauschale Begründung machen die Kündigung angreifbar.

Beispiel aus dem Alltag. Herr K. kündigt wegen „geplanter Verwertung“. Es fehlen Zahlen und Alternativen. Die Kündigung ist mangels konkreter Darlegung voraussichtlich unwirksam – Einwendungen lohnen sich.

Fristlose Kündigung – wann es „sofort“ gehen kann

Wichtiger Grund (§ 543 BGB)

wenn Fortsetzung bis zum Fristende unzumutbar ist. Beispiele: massiver Zahlungsverzug (s. o.), erhebliche Pflichtverletzungen, grobe Störungen, strafbares Verhalten im Haus.

Gesundheitsgefährdung (§ 569 BGB)

erhebliche Gefährdung (z. B. starker Schimmel) kann Mieter:innen zur fristlosen Kündigung berechtigen – die Hürden sind hoch, Beweise (Gutachten, Fotos, ärztliche Befunde) sind zentral.

Schonfristzahlung

Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann eine vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage einmalig heilen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Reflexionsfragen

Ist der Nachweis der Unzumutbarkeit dokumentiert? Habe ich Abmahnung/Fristsetzung vorab versucht, wenn erforderlich?

Widerspruch & Sozialklausel – wenn Auszug unzumutbar wäre

Sozialklausel (§§ 574–574c BGB)

Mieter:innen können einer ordentlichen Vermieterkündigung widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte wäre (z. B. hohes Alter, schwere Erkrankung, Schul-/Kita-Bindungen, fehlender Ersatzwohnraum).

Frist

Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist (§ 574b BGB).

Ablauf

begründetes Widerspruchsschreiben, Nachweise beifügen (ärztliche Atteste etc.). Gericht wägt Interessen ab und kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen oder eine Räumungsfrist gewähren.

Regionale Praxis

Amts- und Landgerichte in der Rhein-Neckar-Region wenden das Bundesrecht an; Erfolg hängt stark von Einzelfall und Nachweislage ab.

Schritt 1:
Sofortmaßnahmen

Schreiben prüfen (Absender, Begründung, Frist), Datum/Zugang dokumentieren, Mietvertrag + Korrespondenz sammeln. Keine mündlichen Zusagen verlassen – alles schriftlich bestätigen.

Schritt 3:
Anzeige/Frist

Bei Vermieterkündigung: Fristen- und Begründungscheck, ggf. Widerspruch vorbereiten. Bei Mieter:innenkündigung: Termin sauber berechnen, Zugang sichern.

Schritt 4:
Nächste Schritte

Übergabetermin frühzeitig planen, Protokoll und Zählerstände; bei Streit: Beratung beim Mieterverein Heidelberg, ggf. Räumungsschutz/Fristverlängerung beantragen.

FAQ

Nein. Kündigungen müssen schriftlich mit Original-Unterschrift erfolgen (§ 568 BGB).

Regelmäßig 3 Monate, unabhängig von der Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB).

Konkreter Bedarfsträger (Person), verwandtschaftliche Nähe/Haushalt und warum genau diese Wohnung benötigt wird. Pauschale Floskeln reichen nicht.

Wenn zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten (ganz/weitgehend) fehlen oder insgesamt ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Widerspruch spätestens zwei Monate vor Fristende der Kündigung (§ 574b BGB).

So hilft Ihnen der Mieterverein Heidelberg bei der Prüfung

Kündigungen sind form- und fristgebunden – und oft angreifbar. Wer seine Rechte kennt, handelt ruhiger: Zugang sichern, Begründungen prüfen, Fristen wahren, frühzeitig Widerspruch erwägen. In Heidelberg und der Rhein-Neckar-Region gelten die bundesrechtlichen Regeln; Besonderheiten ergeben sich aus Ihrer konkreten Lebenslage. Lassen Sie sich beraten, bevor Fristen verstreichen – das erhöht die Chancen auf eine tragfähige Lösung.

Wir prüfen Form, Fristen und Begründung, erstellen individuelle Schreiben (Widerspruch, Erwiderungen), begleiten Fristberechnungen und beraten zu Beweissicherung (z. B. bei Gesundheitsgefahren). Bei Eigenbedarf klären wir die Angreifbarkeit. Bei Mieter:innenkündigung helfen wir, Zugang und Übergabe rechtssicher zu gestalten. Ziel ist eine außergerichtliche Klärung, wo möglich; nötigenfalls bereiten wir die gerichtliche Durchsetzung mit vor.

Professionelle Prüfung

Wir überprüfen Ihr Kündigungsschreiben auf formelle und inhaltliche Fehler.

Kompetente Beratung

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Praxisablauf bei Störung – Schritt für Schritt

Um Ihre Abrechnung mit den Durchschnittswerten zu vergleichen, benötigen Sie lediglich Ihre Wohnfläche und die Angaben aus Ihrer Abrechnung.

Schritt 1:
Sofort handeln

Sicherheit vor allem: Prüfen Sie kurz, ob es ein Bedienproblem sein kann (Thermostatstellung, Heizkörper nicht zugestellt, Wasserhahn/Armatur korrekt). Testen Sie mehrere Räume/Zapfstellen, fragen Sie Nachbar:innen, ob das Problem im Haus allgemein besteht. Im Winter: Frostschutz beachten (Fenster schließen, nicht völlig auskühlen lassen).

Schritt 2:
Mangelanzeige erstellen & nachweisbar senden

Formulieren Sie in zwei Absätzen: Sachverhalt (seit wann, wo, wie oft, gemessene Temperatur/Warmwassertemperatur, Uhrzeit) und Aufforderung (Behebung bis [Datum, angemessen] – z. B. 3–5 Werktage bei Heizungsausfall im Winter [Zu prüfen]). Fügen Sie Belege an (Fotos, Protokoll), kündigen Sie Zugang an, und nennen Sie Erreichbarkeiten. Senden Sie per E-Mail und zusätzlich per Einwurf-Einwurf/Brief für den Nachweis.

Schritt 3:
Frist abgelaufen – was nun?

Kommt keine Abhilfe, prüfen Sie eine Mietminderung (nur mit Dokumentation). Eine Ersatzvornahme (z. B. Heizlüfter) ist heikel; Kostenersatz gibt es nur in engen Grenzen und gut belegten Notfällen (Einzelfall!). Sichern Sie Belege (Quittungen, Strommehrverbrauch [Zu prüfen]) und holen Sie vor kostenträchtigen Schritten Beratung ein.

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