Mängel in der Mietwohnung – so gehen Sie richtig vor

Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht so nutzbar ist, wie im Mietvertrag vereinbart (z. B. Heizungsausfall, Feuchtigkeit/Schimmel, anhaltender Lärm, defekte Elektrik). Maßstab ist der vertragsgemäße Zustand (§ 535 BGB).

Ja, wenn die Gebrauchstauglichkeit spürbar beeinträchtigt ist, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Die Höhe hängt vom Einzelfall ab (Art/Umfang/Dauer). Vor Kürzung: Beratung einholen und Mangel angezeigt haben.

Nur in engen Grenzen: Frist setzen, Vermieter kommt in Verzug, dann fachgerecht beheben lassen und Aufwendungsersatz verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Bitte vorher beraten lassen.

Kommt auf die Dringlichkeit an. Akut (Heizung/Wasser/Elektrik): kurze Fristen. Bei weniger dringenden Mängeln: längere Fristen. Immer konkret datieren (z. B. „bis 22. 11. 2025“).

• Übersichtliche Mängelakte: Datum, Uhrzeit, Ort, Auswirkungen.

• Fotos/Videos mit Maßstab; bei Feuchte/Schimmel: wiederkehrend dokumentieren.

• Zeugen notieren.

• Mängelanzeige per Einwurf-Einschreiben oder Bote.

Nach Fristablauf erneut erinnern, Beratung einholen, ggf. Zurückbehalt, Selbstvornahme oder Schadensersatz prüfen (§ 536a BGB). Bei Gesundheitsgefahr (z. B. massiver Schimmel) dringend aktiv werden.

Sofort anzeigen, sehr kurze Frist setzen. Zwischenlösungen (z. B. mobile Heizgeräte) verlangen, bis repariert ist. Minderung/Zurückbehalt prüfen.

Akut Schaden mindern (Wasser abstellen, Elektrik sichern), Fotos, sofort melden. Folgeschäden (Mobiliar) dokumentieren, Versicherungen informieren (Hausrat/Haftpflicht).

Nur wenn die Klausel wirksam ist (typisch: betrifft Kleinteile innerhalb der Mietsache; Höchstbeträge je Einzelfall/Jahr). Grenzen variieren je nach Rechtsprechung – Vertrag prüfen lassen.

Nicht automatisch. Der Vermieter muss einen mangelfreien Zustand bereitstellen. Ob Nutzungsverhalten ursächlich ist, ist eine Beweisfrage. Keine vorschnellen Schuldeingeständnisse.

Nur bei erheblicher Gesundheits-/Gebrauchsgefährdung und regelmäßig erst nach Fristsetzung zur Abhilfe. Vorher dringend beraten lassen.

Nein. „Mietminderungstabellen“ sind Orientierungen aus Urteilen – keine Gesetze. Die konkrete Quote hängt vom Einzelfall ab. Wir helfen bei der Einordnung.

Ja: Muster „Mängelanzeige mit Fristsetzung“ als Download.
Tipp: Als Einwurf-Einschreiben versenden und digital ablegen.

Der Mietspiegel dient v. a. der Mieterhöhung/Einordnung der ortsüblichen Miete – bei Mängeln ist er nicht direkt maßgeblich, kann aber den Wohnwert kontextualisieren.

Der Vermieter ist zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet (§ 535 BGB). Er muss in angemessener Frist instand setzen – je dringlicher, desto schneller (Heizung im Winter = sehr kurz).

Ja. Unverzüglich und schriftlich anzeigen (§ 536c BGB). Sonst drohen Rechtsnachteile (z. B. Verlust von Minderungsrechten, ggf. Schadensersatz).

• Beweise sichern: Fotos/Video, Protokoll (seit wann, wo, wie stark), ggf. Messwerte/Zeugen.

• Mängelanzeige: schriftlich, konkret, Frist setzen, mit Zustellnachweis.

• Reaktion abwarten: Bei Dringlichkeit kurze Frist (z. B. Heizungsausfall).

• Beratung einholen: Minderungsquote/Zurückbehalt abstimmen.

• Weitere Schritte: ggf. Zurückbehalt (Druckmittel), Selbstvornahme oder Schadensersatz prüfen (§ 536a BGB).

• Mietminderung: dauerhafter prozentualer Abzug für die Zeit der Beeinträchtigung (§ 536 BGB).

• Zurückbehalt: vorübergehendes Einbehalten eines höheren Betrags als Druckmittel, bis der Mangel behoben ist; rechtlich heikel – nur nach Beratung.

Besser nicht allein. Nutze E-Mail zusätzlich, aber sende schriftlich mit Nachweis (Einwurf-Einschreiben/Bote).

Ursache ist oft baulich (Wärmebrücken, Undichtigkeiten), kann aber auch am Nutzungsverhalten liegen. Dokumentation (Fotos, Feuchteprotokoll), Anzeige, Frist. Keine vorschnelle Eigenverschuldens-Zuschreibung akzeptieren; Beweislastfragen sind komplex.

Lärmprotokoll führen (Zeit, Dauer, Art). Bei baustellenbedingtem Lärm sind Minderungen möglich, Einzelfall abhängig. Hausordnung/Immissionsschutz prüfen.

In oberen Geschossen kann das eine erhebliche Beeinträchtigung sein. Anzeige, Frist, Minderung je nach Dauer/Umständen prüfen.

Abgenutzte Tapeten/Farbe sind kein technischer Mangel. Ob und wann du streichen musst, hängt von der Wirksamkeit der Vertragsklauseln ab. Bei Substanzschäden (z. B. Feuchte) ist der Vermieter in der Pflicht.

Ja, nach Ankündigung und Terminabstimmung. Notfälle sind Ausnahmen. Termine dokumentieren.

Wenn der Vermieter schuldhaft zu spät oder gar nicht repariert, kommen Schadensersatz oder Aufwendungsersatz in Betracht (§ 536a BGB). Belege sammeln.

Bei Heizung/Warmwasser/Ablesung können Heizkostenverordnung und Betriebskostenverordnung betroffen sein. Abrechnung prüfen lassen; ggf. Einwendungen erheben.

Nutze unsere Mängel-Dokumentationsliste mit Feldern für Datum, Ort, Ausmaß, Fotos.