Mieterhöhung – Rechte kennen, Fehler vermeiden, richtig reagieren

Eine Mieterhöhung ist im Bestandsmietverhältnis nur in klar geregelten Fällen möglich: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558–558e BGB), als Indexmiete (§ 557b), als Staffelmiete (§ 557a) oder nach Modernisierung (§ 559 ff.). In allen Fällen gilt: Das Erhöhungsverlangen muss in Textform nachvollziehbar begründet sein und alle Fristen einhalten. Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen nach Vergleichsmiete in drei Jahren auf max. 20 % (in Heidelberg liegt diese bei 15 %). Bei Modernisierung gelten eigene Deckel.

Außergerichtlich beraten wir im Mitgliedsbeitrag. Kommt es zur Zustimmungsklage, trägt grundsätzlich die unterliegende Partei die Kosten. Praktisch wichtig: Wer nach einem Urteil zu spät auf die erhöhte Miete umstellt oder Rückstände stehen lässt, riskiert Zahlungsverzug – im Extremfall droht Kündigungsgefahr. Daher: Früh prüfen, sauber reagieren.

Klagt der Vermieter auf Zustimmung?

Lehnen Sie (teilweise) ab, kann der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach Fristablauf klagen. Häufig wird nur die Differenz eingeklagt. Nach einem Urteil gilt die Zustimmung als ersetzt – stellen Sie dann die Zahlung sofort um und gleichen Sie ggf. Rückstände aus. Wir begleiten Sie strategisch: Einlenken, Teilzustimmung oder Prozess? Wir rechnen und bewerten mit Ihnen.

Bei Erhöhungen zur Vergleichsmiete haben Sie Zeit: ab Zugang des Schreibens bis Ende des übernächsten Monats. Wirksam wird die höhere Miete ab Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens 12 Monate liegen (effektiv meist 15 Monate bis zur höheren Zahlung). Zusätzlich gibt es ein Sonderkündigungsrecht: Bis Ende des zweiten Monats nach Zugang – Wirkung zum Ende des übernächsten Monats; die erhöhte Miete fällt dann nicht an.

Fristen bei Index- & Staffelmiete (Kurz & klar)

Indexmiete (§ 557b): Anpassung in Textform; alter & neuer Index + Betrag nennen; mindestens 12 Monate zwischen Anpassungen; fällig ab übernächstem Monat nach Zugang. Parallel-Erhöhungen (Vergleichsmiete) sind ausgeschlossen; Modernisierung nur in engen Ausnahmefällen.

Staffelmiete (§ 557a): Staffeln müssen konkret in Euro vereinbart sein (Betrag oder Endmiete); mindestens 12 Monate zwischen zwei Staffeln. Während der Laufzeit keine zusätzliche Erhöhung nach Vergleichsmiete/Modernisierung.

Das Gesetz erlaubt Mieterhöhung nach Modernisierung – mit Deckeln

Grundsatz: 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten dürfen pro Jahr auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Gleichzeitig greift ein Deckel: In sechs Jahren höchstens +3 €/m² (bei Ausgangsmiete unter 7 €/m² höchstens +2 €/m²). Beim vereinfachten Verfahren (kleinere Maßnahmen) werden pauschal 30 % Instandhaltung abgezogen; nur der Rest ist umlagefähig (davon 8 %). Für Heizungs-/GEG-Konstellationen existieren zusätzliche Sonderdeckel (teils 0,50 €/m²).

Für Erhöhungen nach Vergleichsmiete gilt die Kappungsgrenze: In drei Jahren max. 20 % – in Gemeinden mit abgesenkter Grenze 15 %. (Heidelberg zählt zu den angespannten Wohnungsmärkten; wir prüfen die jeweils geltende Landesverordnung im Einzelfall.) Die Kappungsgrenze gilt nicht für Betriebskostenanpassungen und Modernisierungserhöhungen – dort greifen die Spezialdeckel.