Ein Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundenen Wohnraum ab. Er unterscheidet meist nach Baualter, Wohnungsgröße, Ausstattung/Merkmalen und teilweise Lage. Man unterscheidet einen einfachen Mietspiegel (nach § 558c BGB) und einen qualifizierten Mietspiegel (nach § 558d BGB), der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete hat. Die Stadt Heidelberg hat mit einer Expertenkommission, in welcher der Mieterverein Heidelberg auch vertreten ist einen qualifizierten Mietspiegel entwickelt, welcher alle 4 Jahre neu erstellt und alle zwei Jahren dazwischen fortgeschrieben wird.
Wichtig: Mietspiegel sind kein Freifahrtschein für Mieterhöhungen. Sie setzen Grenzen und definieren methodisch, wie eine zulässige Miete ermittelt wird – oft als Spanne (von-bis). Die konkrete Einordnung innerhalb dieser Spanne muss begründet sein (z. B. durch Merkmale/Ausstattung).
Beispiel aus dem Alltag
Frau T. erhält ein Mieterhöhungsverlangen mit Verweis auf den Mietspiegel. Statt „einfach zu unterschreiben“ prüft sie: Stimmt das Baujahr? Entspricht die Wohnfläche der Abrechnung? Treffen die genannten Ausstattungsmerkmale wirklich zu? Erst danach entscheidet sie – fundiert und fristgerecht.
Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können unter den Voraussetzungen des § 558 BGB verlangt werden.
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um einen gewissen Prozentsatz steigen (bundesweit 20 %; in vielen Kommunen 15 % bei angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung). Für Heidelberg gilt die abgesenkte Grenze von 15 %.
Zwischen wirksam gewordenen Mieterhöhungen müssen zeitliche Abstände liegen (Regel: 12 Monate Wartefrist bis zum neuen Verlangen; Wirksamkeit frühestens mit Beginn des 3. Monats nach Zugang – insgesamt ca. 15 Monate zwischen Wirksamkeiten).
Mieter:innen dürfen prüfen und können teilweise zustimmen, wenn die Begründung nur einen Teil trägt. Bei Streit entscheidet das Gericht (§ 558b BGB).
Staffelmiete/Indexmiete richten sich nicht nach Mietspiegeln (eigene Regeln). Preisgebundener Wohnraum/Sozialmiete hat Sonderregeln.
Liegt Ihre Wohnung zwischen 20 und 160 m²? Wenn nein → Mietspiegel nicht anwendbar.
Handelt es sich um preisgebundenen oder geförderten Wohnraum, Heime, Dienst-/Werkswohnung, einzelnes Zimmer, EFH oder ZFH mit Vermieter im Haus? → nicht anwendbar.
Ist die Nutzung kurzfristig/gewerblich oder die Wohnung möbliert/verbilligt? → in der Erhebung ausgeklammert; Mietspiegel als Vergleich ungeeignet.
Geht es um eine Mieterhöhung nach § 558 BGB? Dann ist der Mietspiegel grundsätzlich das Hauptinstrument – sofern 1–3 nicht greifen.
Der Mietspiegel ist die wichtigste Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Er sorgt für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt und dient sowohl Vermietern als auch Mieter:innen als Orientierung. Mit dem offiziellen Mietspiegelrechner der Stadt Heidelberg können Sie die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung individuell ermitteln – schnell, unkompliziert und kostenlos.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel bildet die durchschnittlichen Mietpreise vergleichbarer Wohnungen ab. Er hilft einzuschätzen, ob eine Miete angemessen ist.
Wozu dient der Rechner?
Mit dem Rechner lassen sich Eingaben zu Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage Ihrer Wohnung machen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.
Hinweis:
Die Ergebnisse sind nicht rechtsverbindlich, bieten aber eine solide Orientierung für Mieterhöhungen, Mietsenkungen oder Streitfälle.
Nutzen Sie den offiziellen Mietspiegelrechner Heidelberg. Mit Klick auf den Link öffnet sich für Sie ein neues Fenster:
Nicht zwingend, aber er hat eine Vermutungswirkung und erleichtert die Einordnung.
Nein. Diese Vertragsformen folgen eigenen Regeln; die ortsübliche Vergleichsmiete ist dort nicht der Erhöhungsmaßstab.
Dann nachmessen oder Unterlagen beiziehen. Eine erhebliche Abweichung kann die Einordnung verändern. Rechtsfolgen bitte im Einzelfall prüfen lassen.
Ja. Wenn die verlangte Miete zu hoch ist, ist eine Teilzustimmung auf die nachweisbar richtige Höhe möglich – mit begründender Kurzrechnung.
Dann sind andere Begründungsmittel möglich (§ 558a BGB), z. B. Vergleichswohnungen oder Gutachten. Aufwand und Beweiswert unterscheiden sich – bitte beraten lassen.
Unsere Geschäftsstelle ist geöffnet von Montag bis Freitag
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