Modernisierung: Rechts von Mieter:innen in Heidelberg

Wenn Vermieter:innen eine Wohnung „modernisieren“, klingt das zunächst positiv: Energiesparen, Barriereabbau, besserer Wohnwert. Für Mieter:innen bedeutet das aber oft Baulärm, Schmutz, vorübergehende Nutzungseinschränkungen – und später eine mögliche Mieterhöhung. Dieser Ratgeber erklärt in klaren Schritten, wie Modernisierung rechtlich eingeordnet wird, was Ankündigungen enthalten müssen, wann Sie Maßnahmen dulden müssen und wie Sie sich gegen unzumutbare Belastungen wehren können.

Was gilt als Modernisierung – und was ist nur Instandhaltung?

Modernisierung (§ 555b BGB) sind Maßnahmen, die nachhaltig Energie einsparen, Wasser sparen, den Gebrauchswert erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (z. B. Wärmedämmung, Aufzugseinbau, barrierefreie Zugänge). Instandhaltung/Reparatur dient dagegen lediglich dazu, den bisherigen Zustand zu erhalten (z. B. defekte Heizung austauschen). Wichtig: Instandhaltungen dürfen nicht als Modernisierung „umetikettiert“ werden, nur um später eine Mieterhöhung zu begründen.

Konsequenz: Für Instandhaltung besteht meist Duldungspflicht, aber keine Modernisierungs-Mieterhöhung. Bei echten Modernisierungen kann nach Abschluss eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB verlangt werden – nur auf die tatsächlich umlagefähigen Kosten und mit gesetzlichen Deckeln von aktuell 8 % p. a. sowie Euro-Kappungen pro m² binnen 6 Jahren.

Rechte & Pflichten – Ankündigung, Duldung, Minderung

Ankündigungspflicht (§ 555c BGB)

Spätestens 3 Monate vor Beginn müssen Vermieter:innen die Maßnahme schriftlich ankündigen – mit Art, voraussichtlichem Umfang, Beginn, Dauer, zu erwartender Mieterhöhung sowie voraussichtlicher Betriebskostenänderungen. Fehlt Wesentliches, können Sie die Duldung verweigern, bis eine formwirksame Ankündigung vorliegt.

Duldungspflicht (§ 555d BGB)

Echte Modernisierungen sind grundsätzlich zu dulden. Härtefalleinwand ist möglich, wenn die Maßnahme oder die daraus folgende Mieterhöhung für Sie unzumutbar ist (z. B. gesundheitliche Gründe, besondere Lebenslagen, unvertretbare finanzielle Belastung). Der Einwand muss form- und fristgerecht geltend gemacht werden. Lassen Sie sich hierzu beraten.

Mietminderung während der Bauarbeiten (§ 536 BGB)

Beeinträchtigungen wie Lärm, Staub, Ausfall von Heizung/Wasser können eine Mietminderung rechtfertigen. Höhe hängt vom Einzelfall ab; pauschale Sätze im Internet sind oft irreführend. Dokumentieren Sie Beeinträchtigungen (Baulärm-Protokoll, Fotos, Ausfallzeiten). Melden Sie die Störungen schriftlich und kündigen Sie die Minderung an.

Mieterhöhung nach Modernisierung – was ist zulässig?

Nach Abschluss der Modernisierung können Vermieter:innen die Jahresmiete um einen Prozentsatz der umlagefähigen Kosten erhöhen (Rechtslage: §§ 559 ff. BGB). Üblicherweise dürfen nicht umgelegt werden: reine Instandhaltungskosten, Verwaltung, Finanzierungskosten, Luxusanteile ohne nachhaltigen Nutzen. Es gilt ein gesetzlicher Prozentsatz sowie Kappungsgrenzen pro m² in einem Mehrjahreszeitraum: derzeit 8 % p. a.; Kappung z. B. 3 €/m² in 6 Jahren, 2 €/m² bei niedriger Ausgangsmiete.

Die Mieterhöhungserklärung muss nachvollziehbar sein: Kostenzusammenstellung, Abzug von Instandhaltungsanteilen, Verteilerschlüssel auf die Wohnung. Fehlen diese Angaben, ist die Erhöhung unwirksam. Prüfen Sie außerdem, ob eine energetische Modernisierung realistische Einsparungen bringt; hier sind Begründungspflichten zu erfüllen.

Praxisablauf bei Störung – Schritt für Schritt

Sie haben eine Ankündigung erhalten oder es wird bereits gebaut? Behalten Sie den Überblick mit diesen Schritten.

Schritt 1:
Ankündigung prüfen

Vollständigkeit (Art, Umfang, Beginn, Dauer, zu erwartende Mieterhöhung, Betriebskosten).

Fristen notieren und ggf. Härtefalleinwand vorbereiten (§ 555d BGB).

Beistand sichern: Mieterverein Heidelberg.

Schritt 2:
Während der Bauzeit

Beeinträchtigungen dokumentieren (Protokoll, Fotos, Mess-/Ausfallzeiten).

Mängel anzeigen, Zugang nachweisbar (Einschreiben/Einwurf, E-Mail + Empfangsbestätigung).

Mietminderung angemessen ankündigen (§ 536 BGB).

Schritt 3:
Nach Abschluss – Mieterhöhung prüfen

Kostenaufstellung und Abzüge für Instandhaltung verlangen.

Kappungsgrenzen und Prozentwert prüfen [Zu prüfen].

Widerspruch bzw. Einwendungen fristgerecht erheben; ggf. Härte geltend machen.

Bei energetischer Modernisierung: Einsparannahmen kritisch prüfen.

Beispiel aus dem Alltag:
Frau S., Mieterin in der Weststadt, erhält eine Ankündigung zur Fassadendämmung und Fenstererneuerung. Nach Beratung erhebt sie fristgerecht den Härtefalleinwand wegen bevorstehender Prüfungsvorbereitung (Lärm), erreicht eine Bauzeitenanpassung und erhält später eine bereinigte Kostenaufstellung mit Abzug der Instandhaltungsanteile für defekte Altfenster. Die angekündigte Erhöhung wird dadurch merklich reduziert.

Härtefall & Sonderkündigungsrecht

Härtefalleinwand (§ 555d BGB)

Unzumutbare wirtschaftliche, persönliche oder gesundheitliche Folgen können der Duldung entgegenstehen. Wichtig sind Belege (ärztliche Bescheinigung, Einkommenslage, Betreuungs-/Pflegesituation). Der Einwand muss fristgerecht erfolgen.

Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB)

Nach wirksamer Modernisierungsankündigung können Mieter:innen außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen – falls Sie die Maßnahme oder die absehbare Mieterhöhung nicht tragen können. Prüfen Sie, ob ein Verbleib mit angepasster Bauplanung oder Härteausnahme möglich ist.

Checkliste „Modernisierung“

1 Vollständigkeit

Ankündigung auf Vollständigkeit prüfen; Fristen notieren.

2 Härte prüfen

Gesundheitlich/finanziell/sozial und fristgerecht vortragen.

3 Bauphase dokumentieren

Protokolle, Fotos, Ausfallzeiten.

4 Mietminderung

Angemessen anzeigen und begründen.

5 Kostenzusammenstellung + Abzüge

Nach Abschluss: Kostenzusammenstellung + Abzüge für Instandhaltung verlangen.

6 Prozent/Kappung

Prozent/Kappung der Mieterhöhung prüfen

7 Fristgerechte

Einwendungen/Widerspruch erheben; Beratung nutzen.

FAQ

Nicht jeden und nicht grenzenlos. Zumutbarkeit hängt von Art, Dauer und Tageszeiten ab. Bei erheblicher Beeinträchtigung ist Mietminderung möglich; dokumentieren und anzeigen.

Nur in eng begrenzten Ausnahmefällen und dann mit Ersatzmaßnahmen (z. B. Übergangsheizung). Längere Ausfälle rechtfertigen regelmäßig Minderung. Details sind einzelfallabhängig.

Nur umlagefähige Modernisierungskosten (abzüglich Instandhaltung) werden anteilig auf Ihre Wohnung verteilt; Prozentwert und Kappung sind gesetzlich begrenzt. Die Erklärung muss nachvollziehbar sein.

Ja. Fordern Sie eine formwirksame Ankündigung nach § 555c BGB. Bis dahin besteht keine Duldungspflicht.

Gezielte Schikane, um Mieter:innen zum Auszug zu bewegen, ist unzulässig und kann sanktioniert werden. Sichern Sie Beweise und lassen Sie sich beraten.

So hilft Ihnen der Mieterverein Heidelberg bei der Prüfung

Wir prüfen Ankündigungen und Mieterhöhungserklärungen, identifizieren Instandhaltungsanteile und nicht umlagefähige Kosten. Wir strukturieren Härtefalleinwände, unterstützen bei Mietminderung und Dokumentation, koordinieren den Schriftverkehr und entwickeln – wenn möglich – lösungsorientierte Vereinbarungen (z. B. Bauzeitenfenster, Ersatzunterkunft [Zu prüfen]). Falls erforderlich begleiten wir die rechtliche Durchsetzung Ihrer Ansprüche (z. B. Abwehr überhöhter Erhöhungen). Keine Verkaufsrhetorik – unser Ziel ist Sicherheit im Verfahren.

Professionelle Prüfung

Wir überprüfen alles rund um die Modernisierung auf formelle und inhaltliche Fehler.

Kompetente Beratung

Wir stehen Ihnen mit unseren Expert:innen zur Seite.

Ihre Vorteile als Mitglied

Als Mitglied des Mietervereins erhalten Sie eine kostenlose und kompetente Rechtsberatung in allen Miet- und Wohnungsangelegenheiten. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte außergerichtlich durchzusetzen!

Jetzt Mitglied werden