Betriebs- und Heizkosten

Veröffentlicht am: 11.06.2025

Nebenkostenabrechnung – Was Mieter in Heidelberg wissen müssen

Die jährliche Nebenkostenabrechnung sorgt bei vielen Mieterinnen und Mietern für Unsicherheit – auch in Heidelberg. Kein Wunder: Die sogenannte „zweite Miete“ kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Umso wichtiger ist es, genau zu wissen, was abgerechnet werden darf – und was nicht. Denn laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) und § 556 BGB gelten klare Regeln, die Vermieter einhalten müssen. Der Mieterverein Heidelberg hilft Ratsuchenden dabei, ihre Abrechnung zu verstehen, zu prüfen und ggf. Widerspruch einzulegen.

Was gehört zu den Nebenkosten?

Welche Betriebskosten dürfen überhaupt umgelegt werden?

Als „Betriebskosten“ gelten laut § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nur laufende Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Die folgende Liste zeigt alle 17 umlagefähigen Betriebskostenarten – vollständig und verständlich erläutert:

1. Grundsteuer – die vom Vermieter an die Stadt Heidelberg zu entrichtende Steuer auf das Grundstück
2. Wasserversorgung – Gebühren für Frischwasser, Wasserzähler, Grundgebühren
3. Entwässerung – Kosten für Abwasserentsorgung, z. B. über den städtischen Kanal
4. Heizkosten – Brennstoffe (Gas, Öl, Fernwärme) und Betrieb der Heizungsanlage gemäß Heizkostenverordnung
5. Warmwasserversorgung – Kosten für Aufbereitung und Verteilung von Warmwasser
6. Zentralheizung & Warmwasserkombi – gemeinschaftliche Heizungs-/Warmwasseranlagen
7. Aufzug – Wartung, Notrufsystem, Prüfdienste
8. Straßenreinigung & Müllabfuhr – Entleerung, Tonnenreinigung, Mülltrennung
9. Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung – Reinigung von Treppenhaus, Fluren etc.
10. Gartenpflege – Rasenmähen, Baum- und Heckenschnitt, Winterdienst
11. Beleuchtung – Stromkosten für Allgemeinbeleuchtung (z. B. Hausflur, Keller)
12. Schornsteinreinigung – Kehrgebühren durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger
13. Sach- und Haftpflichtversicherung – z. B. Gebäude-, Glas-, Sturm- oder Haftpflichtversicherung
14. Hausmeisterdienste – nur, wenn keine Verwaltungs- oder Reparaturleistungen enthalten sind
15. Gemeinschaftsantennenanlage / Breitbandnetz – laufender Betrieb und Wartung
16. Einrichtungen für Wäschepflege – z. B. zentrale Waschküche, Trockner
17. Sonstige Betriebskosten – nur bei vertraglich geregelten Sonderposten (z. B. Wartung von Brandschutzeinrichtungen)

💡 Tipp vom Mieterverein Heidelberg: In vielen Mietverträgen sind nicht alle 17 Kostenarten vereinbart. Prüfen Sie immer, was genau in Ihrem Vertrag steht!

Was darf der Vermieter abrechnen – und was nicht?

Umlagefähig vs. nicht umlagefähig

Ob eine Betriebskostenposition in der Abrechnung auftauchen darf, hängt davon ab, ob sie zu den sogenannten „umlagefähigen Betriebskosten“ gehört – und ob ihre Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Grundlage ist die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV). Nicht alles, was dem Vermieter Kosten verursacht, darf auf die Mieter:innen umgelegt werden.

Umlagefähig nach Gesetz

Alle laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten gemäß BetrKV § 2 (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Heizkosten)
Nur dann, wenn sie vertraglich im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden
Nur in tatsächlich entstandener, nachprüfbarer Höhe

Typisch: Diese Kosten darf der Vermieter nicht umlegen

Instandhaltung und Reparaturen (z. B. defekte Heizungsanlage, Austausch von Leuchtmitteln)
Verwaltungskosten (z. B. Buchhaltung, Hausverwaltung, Porto)
Bankgebühren, Kontoführungskosten
Rücklagen für Modernisierungen oder Investitionen
Abrechnungsgebühren für die Nebenkosten selbst

Vorsicht bei Mischposten

Ein häufiger Streitpunkt ist die Umlage von Hausmeisterdiensten. Nur Tätigkeiten wie Reinigung, Winterdienst oder Gartenpflege dürfen anteilig umgelegt werden. Verwaltungsaufgaben, Reparaturen oder Kontrollgänge sind hingegen nicht umlagefähig – selbst wenn sie vom selben Dienstleister erbracht werden.

📌 Hinweis: Ob eine Betriebskostenart abgerechnet werden darf, hängt auch vom Mietvertrag ab. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung – z. B. beim Mieterverein Heidelberg.

Betriebs- und Heizkosten prüfen – was gehört in die Abrechnung?

Welche Kosten sind umlagefähig? Was gilt bei Heizkosten? Und wie prüft man die Abrechnung? Dieser Ratgeber gibt Orientierung.

Warum es sich lohnt, die Abrechnung genauer anzuschauen

Viele Mieter:innen kennen ihre Rechte bei Betriebs- und Heizkosten nicht genau. Dabei lassen sich Fehler vermeiden – oder rechtzeitig klären.

Der Mieterverein Heidelberg unterstützt Mitglieder bei der Prüfung – rechtlich fundiert, individuell und solidarisch.

Für wen ist dieser Ratgeber gedacht?

Für Studierende mit ersten eigenen Mietverträgen
Für Familien mit größeren Wohnungen und Nebenkostenfragen
Für Senior:innen mit langjährigen Mietverhältnissen
Für alle, die eine Abrechnung verständlich erklärt bekommen möchten

Typische Fragen rund um Betriebskosten

Welche Kosten dürfen laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf Mieter:innen umgelegt werden? Und was zählt nicht dazu?

Wie wird zwischen Verbrauchskosten und Grundkosten bei der Heizung unterschieden? Und was passiert bei geschätztem Verbrauch?

Themenübersicht

Was sind Betriebskosten?

Welche Nebenkosten dürfen laut BetrKV abgerechnet werden – und was nicht?

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Heizkosten verständlich erklärt

Was regelt die Heizkostenverordnung? Welche Anteile müssen verbrauchsabhängig sein?

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Checkliste: Was kann geprüft werden?

Liegt die Abrechnung innerhalb der 12-Monatsfrist?
Sind alle Posten nachvollziehbar und belegt?
Wird ein zulässiger Verteilerschlüssel verwendet?
Sind nur umlagefähige Kosten enthalten?
Wurden Vorauszahlungen korrekt gegengerechnet?

Beratungsbeispiel aus Heidelberg

Eine Familie aus Handschuhsheim hatte eine Abrechnung mit 480 € Nachzahlung erhalten. Bei der Prüfung stellte sich heraus, dass Wartungskosten doppelt erfasst waren.

Nach dem Hinweis des Mietervereins wurde die Abrechnung korrigiert – eine Rückerstattung erfolgte in voller Höhe.

Hinweis zum Mietspiegel Heidelberg

Laut Mietspiegel 2024 betragen die durchschnittlichen kalten Betriebskosten je nach Gebäudetyp zwischen 1,90 € und 2,80 €/m² monatlich.

Diese Werte dienen der Einordnung – die Abrechnung muss sich trotzdem an geltendem Recht orientieren.

Was Sie jetzt tun können

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Abrechnung korrekt ist, unterstützen wir Sie gern – als Mitglied erhalten Sie eine persönliche Einschätzung.

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