DIW-Studie zeigt Trendwende bei Wohnungsgrößen

Über Jahrzehnte hinweg sind die Wohnungen in Deutschland immer größer geworden. Eine aktuelle Auswertung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt nun eine deutliche Trendwende: Neubauwohnungen schrumpfen. Verantwortlich dafür sind vor allem demografische Veränderungen und stark gestiegene Immobilienpreise – Entwicklungen, die auch in Heidelberg deutlich spürbar sind.

Kleinere Haushalte, höhere Preise – weniger Quadratmeter

Laut DIW ist der Anteil der Einpersonenhaushalte seit den 1960er-Jahren bundesweit auf rund 41 Prozent gestiegen, in Großstädten sogar auf etwa 50 Prozent. Gleichzeitig haben sich die Immobilienpreise seit 2010 massiv erhöht. Für viele Haushalte sind größere Wohnungen schlicht nicht mehr bezahlbar.

Auch für Bauträger werden kleinere Wohnungen zunehmend attraktiver: Sie lassen sich leichter vermarkten, verursachen geringere Baukosten pro Einheit und versprechen höhere Renditen. Seit etwa 2005 reagiert die Bauwirtschaft auf diese Entwicklung und errichtet zunehmend kleinere Wohnungen, vor allem in Mehrfamilienhäusern.

Der Anteil neu gebauter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist laut DIW zwischen 2001 und 2022 von 34 auf 58 Prozent gestiegen – ein klarer Strukturwandel im Wohnungsbau.

Blick nach Heidelberg: Wohnungsgrößen im Neubau

Diese bundesweiten Trends spiegeln sich auch in Heidelberg wider. Der aktuelle Bautätigkeitsbericht der Stadt Heidelberg zeigt (Tabelle 14), dass die durchschnittlichen Wohnungsgrößen im Neubau in den vergangenen Jahren ebenfalls zurückgegangen sind. Besonders stark vertreten sind kleinere Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, während der Bau von Einfamilienhäusern weiter an Bedeutung verliert.

Angesichts der hohen Bodenpreise, begrenzter Flächen und eines angespannten Wohnungsmarktes ist diese Entwicklung nachvollziehbar – wirft aber zugleich neue Fragen auf: Reichen kleinere Wohnungen aus, um den Bedarf von Familien, älteren Menschen oder Menschen mit besonderen Wohnbedürfnissen zu decken?

Bauprojekte 2026: Viel Bewegung, begrenzte Entlastung

Die Stadt Heidelberg plant auch für 2026 zahlreiche Bauprojekte, darunter Wohnungsbau, Schul- und Infrastrukturmaßnahmen. Nach Angaben der Stadt stehen vor allem Nachverdichtung, Umnutzung bestehender Flächen und größere Quartiersentwicklungen im Fokus.

Gleichzeitig ist klar: Neubau allein wird den Druck auf den Wohnungsmarkt nicht kurzfristig lösen – zumal viele Projekte Jahre bis zur Fertigstellung benötigen und ein großer Teil der neuen Wohnungen im mittleren oder oberen Preissegment entsteht.

Wohnraumbedarf differenziert denken

Aus Sicht des Mietervereins Heidelberg zeigt die aktuelle Entwicklung zweierlei:
Einerseits ist es richtig, auf kleinere Haushalte und veränderte Lebensformen zu reagieren. Andererseits darf Wohnungsbau nicht einseitig auf kleine, teure Einheiten ausgerichtet sein. Es braucht:

• ausreichend bezahlbare Wohnungen für Familien und Normalverdienende
• barrierearme und altersgerechte Wohnungen, damit ältere Menschen umziehen können, ohne verdrängt zu werden
• eine stärkere kommunale Steuerung, um soziale Durchmischung zu sichern

Die schrumpfenden Wohnungsgrößen sind Ausdruck eines strukturellen Problems: Wenn Wohnen immer teurer wird, passen sich Menschen und Märkte an – nicht immer zum Vorteil der Mieterinnen und Mieter.

Fazit

Die DIW-Studie macht deutlich, dass sich der Wohnungsmarkt grundlegend verändert. Heidelberg ist davon keine Ausnahme. Entscheidend wird sein, ob es gelingt, Neubau, Bestandspolitik und soziale Steuerung so zu verbinden, dass Wohnen auch künftig bezahlbar, bedarfsgerecht und sozial ausgewogen bleibt.

Der Mieterverein Heidelberg wird diese Entwicklungen weiterhin kritisch begleiten und sich für eine Wohnungspolitik einsetzen, die nicht nur Quadratmeter zählt, sondern Menschen in den Mittelpunkt stellt.